Pripravovaná novela zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní (ďalej aj „Zákon o ÚP„) chystá zaviesť do slovenského právneho poriadku nový, developermi, a verím, že aj samosprávami, dlho očakávaný inštitút územnoplánovacej zmluvy.
Územnoplánovacia zmluva je inštitút, prostredníctvom ktorého verejnoprávny subjekt (obec, mesto) a súkromný investor (developer) upravujú podmienky rozvoja konkrétneho územia zmluvným spôsobom, pričom typickým obsahom je záväzok investora participovať na budovaní verejnej infraštruktúry (dopravnej, technickej, občianskej vybavenosti) výmenou za záväzok verejnoprávneho subjektu umožniť alebo podporiť realizáciu investičného zámeru.
Novela Zákona o ÚP zavádza túto novú siedmu časť. Poznámka: materiál z MPK nájdeš tu: https://www.slov-lex.sk/elegislativa/legislativne-procesy/SK/LP/2026/137
Návrh vyhlášky, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o obsahu územnoplánovacích zmlúv a podmienky zverejnenia územnoplánovacej zmluvy v registri územnoplánovacích zmlúv zatiaľ obsahuje tézy:
- Predmet a účel plánovacej zmluvy
- Druhy plánovacích zmlúv
- Subjekty plánovacej zmluvy
- Obsahové náležitosti plánovacej zmluvy
- Verejná infraštruktúra ako predmet plnenia
- Zásada primeranosti a vecnej súvislosti
- Postup uzatvárania plánovacej zmluvy
- Vzťah plánovacej zmluvy k územnoplánovacím rozhodnutiam
- Transparentnosť a zverejňovanie
- Zmena, zánik a následky porušenia plánovacej zmluvy
- Metodické prílohy a vzorové ustanovenia
- Prechodné a záverečné ustanovenia
Nižšie zosumarizujem moje postrehy, s tým, že zohľadňujem pripomienky v MPK a vychádzam z dokumentov, ktoré uvádzam nižšie:
Zdroje:
- Plánovací smlouvy – podstata, pojem a právní úprava https://www.epravo.cz/top/clanky/planovaci-smlouvy-podstata-pojem-a-pravni-uprava-117203.html
- Jak fungují plánovací smlouvy v reálných situacích, 1. díl https://www.epravo.cz/top/clanky/jak-funguji-planovaci-smlouvy-v-realnych-situacich-1-dil-120605.html
- Jak fungují plánovací smlouvy v reálných situacích (2. díl) http://Jak fungují plánovací smlouvy v reálných situacích (2. díl)
- Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji území HMP https://www.praha15.cz/assets/File.ashx?id_org=80115&id_dokumenty=11871
- Odůvodnění a kontext metodiky (príloha č. 6) tamže
- Právní posudek Frank Bold advokáti (príloha č. 11) tamže
- Analýza memorand a smluv aplikovaných městskými částmi (príloha č. 14) tamže
- Vzor plánovacej zmluvy HMP (datovaný 29. 5. 2025) tamže
1. Subjekty a obmedzenie pre „štátne subjekty“
Zmluvnou stranou štátna rozpočtová organizácia, štátna príspevková organizácia alebo právnická osoba s majetkovou účasťou štátu, nemôže byť obsahom zmluvy finančné ani nefinančné plnenie z jej strany. Toto obmedzenie je zaujímavé z dvoch hľadísk:
- zrejme reflektuje obavu, aby územné plánovanie nebolo nástrojom pre obchádzanie rozpočtových pravidiel štátu a verejného obstarávania;
- súčasne však znemožňuje použitie inštitútu pre veľké rozvojové projekty s účasťou štátnych subjektov (napríklad ŽSR, NDS, štátne podniky lesy SR), pri ktorých by potreba dohody o postupe pri zmene územného plánu bola priam typická. Toto je z hľadiska reálneho fungovania zákona závažné obmedzenie.
Posledná veta § 35a ods. 1 sa stala najčastejšie napádaným ustanovením celého návrhu novely. Jej vypustenie alebo zmäkčenie žiada zásadnou pripomienkou najmenej osem subjektov (samosprávne kraje, hlavné mesto, KOMARCH, APZD, RÚZSR. Viď:
„Akákoľvek vyvolaná zmena podmienok priestorového usporiadania územia a funkčného využívania územia vyvolá rovnaké požiadavky na finančné a nefinančné plnenie bez ohľadu na to, či je zmluvnou stranou fyzická osoba, právnická osoba, štátna rozpočtová organizácia alebo štátna príspevková organizácia alebo právnická osoba s majetkovou účasťou štátu. Navyše pri ponechaní tejto vety nie je zrejmé, aký iný druh plnenia by mal byť v takom prípade obsahom záväzkového vzťahu vyplývajúceho z územnoplánovacej zmluvy. V právnej teórii aj praxi sa plnenie štandardne delí práve na plnenie finančné a nefinančné, pričom iná kategória plnenia nie je systematicky ani obsahovo uchopiteľná. Takto formulované ustanovenie preto fakticky vylučuje akýkoľvek reálny záväzok na strane uvedených subjektov, čím dochádza k narušeniu základnej zásady zmluvnej rovnováhy.“
Bratislava to precizuje ešte:
„Návrh zákona zavádza § 35a práve preto, aby sa pri rozvoji územia dali riešiť verejné náklady vyvolané novou výstavbou alebo zmenou regulácie. Nie je preto vecný dôvod, aby štátne subjekty mali v zákone absolútnu imunitu z akejkoľvek finančnej alebo nefinančnej participácie, ak aj ich zámer môže vyvolať nové dopravné, technické alebo vybavenostné nároky v území. Blanketná výnimka pre štát navyše pôsobí neodôvodnene asymetricky vo vzťahu k súkromným subjektom.“
Český NSZ je širší — okrem územno-samosprávneho celku alebo kraja umožňuje, aby zmluvnou stranou plánovacej zmluvy bol aj vlastník verejnej infraštruktúry (plynovod, pozemná komunikácia, elektrická distribučná sústava), a tiež umožňuje viacstranné zmluvy s tretími osobami (napríklad ekologický spolok, účastník konania).
Slovenský návrh by mal subjektovú stránku rozšíriť aspoň o vlastníkov verejnej infraštruktúry — situácia, keď investor potrebuje napojenie na cudziu sieť (plynovod, kanalizácia, vodovod, prípadne železničný zvršok), je v praxi mimoriadne častá a doteraz sa rieši cez nepomenované zmluvy podľa Obchodného zákonníka, resp. na základe do § 4 zákona č. 369/1990 o obecnom zriadení:
V praxi sa stretám s problémom ich vynútiteľnosti. Nehovoriac o tom, že bez tohto ustanovenia boli zmluvy napádané aj prostredníctvom podnetu prokurátora.
2. Vzťah k poplatku za rozvoj
Toto ustanovenie je priamou nadväznosťou na § 11 ods. 2 zákona č. 447/2015 Z. z. zákona o miestnom poplatku za rozvoj („Zákon o MPR„) (použitie výnosu – viď obrázok nižšie) a na nový barterový mechanizmus podľa § 10 zákona o MPR.
Poznámka: Zákon o ÚP má vlastné definície: „dopravná infraštruktúra“ a „technická infraštruktúra“, „občianská vybavenosť“, „verejné priestory“. Nový stavebný zákon má svoje definície: „siete technického vybavenia územia“.
V praxi to znamená dva paralelné koľaje:
- Poplatok za rozvoj — verejnoprávna platobná povinnosť podľa zákona o MPR s možnosťou barteru (započítania zmluvne dohodnutého plnenia investora na účely podľa § 11 ods. 2 písm. a) a b) zákona) podľa § 10;
- Územnoplánovacia zmluva — verejnoprávna zmluva podľa zákona o ÚP, ktorá nesmie duplikovať predmet poplatku, no môže pokrývať verejné náklady mimo katalógu § 11 ods. 2 zákona č. 447/2015 Z. z. (napríklad územnoplánovacie podklady, niektoré formy občianskej vybavenosti, ktoré sú v § 11 vymedzené reštriktívne).
Tento zákaz duplicity je správny v zásade, ale problematicky formulovaný. Pojem „rovnaký predmet použitia výnosu“ je vágny: znamená to účelovú zhodu (rovnaký druh infraštruktúry), alebo úplnú vecnú zhodu (tá istá stavba)? V Česku Frank Bold v právnom posudku k Metodike spoluúčasti HMP rieši ten istý problém oveľa precíznejšie — rozlišuje medzi „povinnou súčasťou zámeru“ (technická a dopravná infraštruktúra obsluhujúca zámer, ktorá NIE JE predmetom investičného príspevku) a samotným investičným príspevkom (úhrada na vyvolané verejné investície mimo zámeru). Slovenský návrh takýto rozdiel neuvádza.
Bratislava upozorňuje na riziko znefunkčnenia inštitútu:
„(…) Územnoplánovacia zmluva podľa navrhovaného § 35a nie je nástrojom realizácie stavby. Ide teda o plánovaciu fázu, typicky o obstaranie a financovanie štúdií, analýz, územnoplánovacích podkladov a samotnej prípravy zmeny územnoplánovacej dokumentácie, nie o stavebnú realizáciu konkrétnej stavby. Naproti tomu miestny poplatok za rozvoj je verejnoprávny peňažný nástroj viazaný na podlahovú plochu nadzemnej časti stavby. Navrhované ustanovenie preto vyvoláva interpretačné nejasnosti, nakoľko záväzky vymenované zákonom o miestnom poplatku za rozvoj sa môžu prekrývať s tými, ktoré by mala upravovať táto zmluva, čoho redukciou by viedlo k znefunkčneniu podstaty tohto inštitútu.“
Bez explicitného ustanovenia, že stavebný úrad neprihliada k námietkam, ktoré odporujú zneniu zmluvy, a že zmluva je súčasťou žiadosti, sa zmluva v ďalšom konaní fakticky stáva právne bezzubou. Toto je jediný hlavný nástroj, ktorým si český zákonodarca zabezpečil, aby plánovacia zmluva nebola len papierovou dohodou. Reflexia MPK: AmCham Slovakia toto pomenovala v obyčajnej pripomienke ako „aplikačný problém zmlúv o spolupráci“. Politická realizovateľnosť je stredná — žiadny zamestnávateľský zväz proti tomu výslovne nenamietol.
3. Schválenie zastupiteľstvom a register
Odsek 3 stanovuje, že zmluva je neplatná, ak nebola schválená zastupiteľstvom príslušnej samosprávy a zverejnená v registri územnoplánovacích zmlúv. Schválenie zastupiteľstvom je v súlade s českou úpravou (§ 132 ods. 1 NSZ — sjednanie sa musí týkať výhradne samostatnej pôsobnosti a vyžaduje sa schválenie zastupiteľstvom; jeho absencia spôsobuje neplatnosť). Rozdiel však je v koncepcii sankcie.
V slovenskom návrhu je nezverejnenie v registri sankcionované neplatnosťou. To je tvrdšie ako v Česku — NSZ podľa § 130 ods. 7 NSZ síce ukladá územno-samosprávnemu celku povinnosť vložiť zmluvu do národného geoportálu územného plánovania, no s opomenutím nespája žiadne právne dôsledky. Slovenské riešenie je z hľadiska transparentnosti prísnejšie, no zároveň zaťažuje investora rizikom za úkon, ktorý fakticky vykonáva obec.
4. Záväznosť pre právneho nástupcu, nezakladá nárok
Odsek 4 obsahuje dva dôležité prvky:
- Záväznosť pre právneho nástupcu — rieši klasický problém kontribučných zmlúv: ich obchádzanie prevodom pozemkov na novú spoločnosť (SPV). Toto je vítané a v zmluvnej praxi sa to v Česku rieši zmluvnými zabezpečovacími inštitútmi (predkupné právo, vecné bremeno, zákaz scudzenia a zaťaženia podľa § 1761 OZ, zástavné právo).
- Uzavretie zmluvy nezakladá nárok na schválenie zmeny — ide o ústavnoprávne nutnú poistku: zmena územného plánu je výkonom samosprávy a o jej schválení rozhoduje zastupiteľstvo. Investor sa preto nemôže uzavretím zmluvy domôcť toho, aby zastupiteľstvo zmenu skutočne schválilo. Súčasne to však znamená, že hlavné riziko zostáva na investorovi — môže poskytnúť plnenie a zmenu napokon neobdrží.
Český NSZ tento problém rieši odlišne, prostredníctvom inštitútu tzv. podmieňujúcej plánovacej zmluvy (§ 130 NSZ): obec môže vopred v územnom pláne vymedziť plochy, na ktorých podmieňuje rozvoj uzavretím plánovacej zmluvy. V tomto prípade má investor istotu, že ak zmluvu uzavrie a splní jej obsahové náležitosti, jeho zámer dostane podporu obce v ďalšom konaní. Slovenský návrh tento nástroj nezavádza — tu by bol priestor na vylepšienie.
4.1 Absencia úpravy zániku záväzku pri neschválení zmeny ÚP a následkov porušenia
V pripomienkovom konaní viacero subjektov nezávisle pomenovalo problém, ktorý je z hľadiska praktickej použiteľnosti zmluvy úplne kritický: čo sa stane s plnením investora, ak zastupiteľstvo zmenu napokon neschváli, a aké sú následky porušenia povinností strán zmluvy?
AmCham Slovakia v zásadnej pripomienke navrhuje doplniť § 35a ods. 4 tak, aby „v prípade, ak nedôjde k schváleniu zmeny podmienok priestorového usporiadania územia a funkčného využívania územia, obom zmluvným stranám zanikol záväzok podľa tejto zmluvy.“ RÚZSR predkladá totožný návrh. AmCham v ďalšej pripomienke explicitne pomenoval širší problém:
„Z navrhovanej úpravy § 35a ods. 4 vyplýva, že uzavretie územnoplánovacej zmluvy samo osebe nezakladá nárok na schválenie zmeny… Novela zákona neupravuje právne následky prípadného porušenia povinností jednotlivých strán územnoplánovacej zmluvy. Táto skutočnosť môže znižovať mieru právnej istoty a obmedzovať praktickú využiteľnosť tohto inštitútu.“
V Českej republike vzor plánovacej zmluvy ukladá obci povinnosť vrátiť investorovi už poskytnuté plnenie pri ukončení zmluvy z dohodnutých výpovedných dôvodov. Slovenský zákon by mal aspoň minimálnu rámcovú úpravu obsahovať priamo, alebo splnomocniť na jej úpravu vyhláškou — návrh vyhlášky IUR však ani toto nereflektuje dostatočne.
4.2 Návrh Hlavného mesta Bratislava na zákonné vecné bremeno
Hlavné mesto Bratislava, namiesto čisto obligačnej záväznosti pre právneho nástupcu navrhuje zriadenie zákonného vecného bremena ex lege dňom účinnosti zmluvy, s konštitutívnym zápisom do katastra nehnuteľností:
„Územnoplánovacia zmluva má verejnoprávny charakter a upravuje postup prípravy zmeny podmienok priestorového usporiadania pre územia vymedzené územnoplánovacou dokumentáciou. Ak by záväzky z nej plynúce ostali iba v rovine obligačného (záväzkového) práva, pri viacnásobnom scudzení nehnuteľnosti alebo účelových prevodoch na tretie osoby by sa orgán územného plánovania (obec alebo vyšší územný celok) dostal do dôkaznej núdze a plnenie dohodnutých podmienok by bolo fakticky nevymožiteľné… Inštitút vecného bremena viazne priamo na nehnuteľnosti (in rem), čím sa zabezpečí, že akýkoľvek budúci vlastník pozemku alebo stavby bude bezvýhradne viazaný podmienkami, ku ktorým sa pôvodný vlastník v rámci územného plánovania zaviazal. Zápis tohto vecného bremena do katastra nehnuteľností zároveň napĺňa zásadu materiálnej publicity.“
Toto riešenie je z hľadiska zabezpečenia vynútiteľnosti záväzku silnejšie, než akékoľvek české zmluvné riešenie (predkupné právo, vecné bremeno na základe zmluvy, notárska zápisnica s priamou vykonateľnosťou).
Hlavnou výhodou je, že vznik vecného bremena nezávisí od dobrej vôle investora pristúpiť na jeho zriadenie — vzniká ex lege a poskytuje rovnakú právnu ochranu pre obec aj pre tretie osoby (potenciálnych nadobúdateľov).
Slabinou je administratívna náročnosť (povinný zápis do katastra) a ústavnoprávna otázka, či zákonné vecné bremeno spojené s obsahovo dispozitívnou zmluvou nevybočuje z proporčného zásahu do vlastníckeho práva podľa čl. 20 Ústavy SR. Tieto otázky by sa však mali rozobrať a vyriešiť, nie obísť — návrh Bratislavy je v jadre myšlienkovo správny a posúva slovenský model dokonca pred český.
5. Potreba vyhlášky
V MPK sa otvorila otázka, či má byť k zákonu vydaná vykonávacia vyhláška, alebo má úprava zostať na úrovni zákona doplnená VZN obcí. Hlavné mesto Bratislava zásadnou pripomienkou žiada nevydávať vyhlášku:
„Navrhujeme, aby úprava územnoplánovacích zmlúv zostala plne zachovaná na úrovni zákona, bez potreby vydávania vykonávacieho právneho predpisu. Zastávame názor, že aktuálne znenie § 35a poskytuje dostatočný a jasný rámec pre aplikáciu tohto inštitútu v praxi, pričom ďalšia podzákonná regulácia by mohla narušiť potrebnú flexibilitu zmluvných strán.“
Z hľadiska menších obcí (a celkovej právnej istoty) je však opačná pozícia rovnako rozumná: bez metodického rámca centrálne vydanej vyhlášky riskujeme, že malé obce sa pre absenciu kapacity nikdy nedostanú k zmysluplnému použitiu inštitútu.
6. Predmet a účel plánovacej zmluvy; druhy plánovacích zmlúv
Český NSZ rozlišuje:
- dobrovoľné plánovacie zmluvy (všeobecný typ, plne dispozitívny obsah pri zachovaní zákonných požiadaviek),
- podmieňujúce plánovacie zmluvy (nutná súčasť konania o povolení zámeru, ak územný alebo regulačný plán vymedzí plochy, na ktorých sa rozvoj podmieňuje uzavretím zmluvy — lehota 6 rokov pri ÚP, 4 roky pri regulačnom pláne),
- plánovacie zmluvy o dostupnom nájomnom bývaní (povinné, ak stavebníkom dostupného nájomného bývania nie je obec).
Slovenský zákonodarca by mal pri rozpracovaní zaviesť ekvivalent „podmieňujúcej“ zmluvy — to je centrálny nástroj predvídateľnosti pre obe strany. Bez neho je územnoplánovacia zmluva len ad hoc vyjednávaním pre konkrétny prípad zmeny ÚP, čo z hľadiska investora aj obce zachováva problém právnej neistoty.
Klub 500 (podobne aj RÚZSR) pripomienkou žiada doplniť do § 35a nový odsek 6:
„Územnoplánovacia zmluva alebo jej uzavretie nemôže byť podmienkou pre určenie alebo zmenu podmienok priestorového usporiadania územia a funkčného využívania územia v územnoplánovacej dokumentácii. Uzatváranie ‚územnoplánovacích zmlúv‘ nemôže byť predpokladom rozvoja a územného plánovania. Takýto prístup by bol v evidentnom rozpore s cieľom a účelom územného plánovania ako takého.“
Ide o jasný signál, že zamestnávateľské zväzy odmietajú zaviesť do slovenského práva to, čo je v českom NSZ kľúčovým prvkom predvídateľnosti — podmieňujúcu plánovaciu zmluvu. Argumentácia je politicky čitateľná: zamestnávatelia sa obávajú, že obce by inštitút mohli zneužiť na vyvíjanie tlaku na investorov („buď podpíšeš zmluvu, alebo nedostaneš zmenu ÚP“).
Slovenský model preto bude pravdepodobne fungovať len v polohe „dobrovoľnej“ zmluvy — bez podmieňovacieho účinku — a v tomto rozsahu zostane systémovo slabší než český. Bratislavský návrh nového § 35b o prenose rozvojových práv (rozoberaný v kapitole 5 záveru) je čiastočným riešením tejto medzery: ak nemôžeme podmieňovať rozvoj uzavretím zmluvy, môžeme aspoň vytvoriť ekonomický mechanizmus, ktorý investorov dobrovoľne motivuje na vyjednávanie.
7. Verejná infraštruktúra ako predmet plnenia.
Česká prax vníma rozdiel medzi „povinnou súčasťou zámeru“ (technická a dopravná infraštruktúra obsahujúca samotný zámer, ktorá je na ťarchu investora ako súčasť výstavby) a samotnou „vyvolanou investíciou“ (kapacitné rozšírenia, ktoré idú nad rámec obsluhy zámeru a slúžia širšiemu územiu). Bez tohto rozlišovania hrozí, že obec bude požadovať od investora plnenie aj na infraštruktúru, ktorú by aj tak musel zabezpečiť na vlastné náklady (cez vyvolané investície podľa stavebných predpisov).
AmCham Slovakia v obyčajnej pripomienke upozornila aj na ústavnoprávnu otázku jasného vymedzenia obsahu zmluvy v zákone:
„Podľa čl. 13 ods. 1 písm. a) Ústavy SR povinnosti je možné ukladať zákonom alebo na základe zákona, v jeho medziach a pri zachovaní základných práv a slobôd… V zmysle judikatúry Ústavného súdu SR je nevyhnutné ústavnú úpravu interpretovať veľmi striktne s ohľadom na skutočnosť, že zákonné zmocnenie na stanovenie povinností podzákonným právnym predpisom musí jednoznačne vymedziť hranice, v ktorých je podzákonná úprava prípustná. V navrhovanom znení nie sú jednoznačne vymedzené hranice práv a povinností, ktoré môžu byť upravené územnoplánovacou zmluvou.“
AmCham preto odporúča doplniť do § 35a odsek, ktorý rámcovo zadefinuje práva a povinnosti, ktoré môžu byť obsahom zmluvy.
Toto je dôležitá ústavnoprávna výhrada — bez rámca v zákone o ÚP hrozí, že vyhláška k zákonu o ÚP ustanoví povinnosti, ktoré prekročia ústavnú výhradu zákona. Bratislavský návrh rozšírenia prvej vety § 35a ods. 1 (rozoberaný v kapitole 2.1) by túto výhradu mohol uspokojiť.
8. Zásada primeranosti a vecnej súvislosti
Návrh vyhlášky v § 6 zavádza zásadu primeranosti a vecnej súvislosti. Návrh vyhlášky IUR dopĺňa, že plnenie nesmie presiahnuť podiel osoby na celkových verejných nákladoch v riešenom území.
V Českej republike test primeranosti aspoň čiastočne nahradzuje Frank Bold posudok pre HMP, ktorý v rozsahu cca 35 strán rozoberá kritériá z hľadiska zákazu zneužitia právomoci, princípu legality, vzťahu k zákonu o verejnom obstarávaní a štátnej pomoci. Slovenský zákonodarca by mal vo vykonávacích predpisoch (resp. v dôvodovej správe) explicitne adresovať:
- kritérium kauzálnej súvislosti medzi výstavbou a vyvolanými verejnými nákladmi (test, či by bez zmeny ÚP/výstavby vznikol obci tento náklad),
- kritérium proporcionality výšky plnenia voči objemu zhodnotenia územia,
- zákaz diskriminácie medzi investormi v porovnateľnom postavení (uplatňovanie VZN-om určených sadzieb).
9. Postup uzatvárania zmluvy
Téza spomína postup uzatvárania zmluvy a návrh vyhlášky v § 11 stanovuje minimálnu lehotu 15 dní na zverejnenie návrhu pred schválením.
To je veľmi krátka lehota v porovnaní s českou praxou — zverejnenie návrhu pred schválením zastupiteľstvom by sa malo posudzovať vo svetle zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení (najmä lehoty pre zvolanie zastupiteľstva a pripomienkovanie občanmi).
Najmä však chýba úprava postupu pre prípady, keď je územnoplánovacia zmluva podaná investorom ako neodvolateľný návrh na uzavretie (v Česku § 163 zákona č. 500/2004 Sb.). Český vzor HMP v čl. XIV.11 výslovne pracuje s konštrukciou neodvolateľného návrhu na uzavretie smluvy, ktorý môže byť schvaľovaný zastupiteľstvom súčasne so zmenou ÚP. Slovenský právny poriadok nemá obdobnú úpravu vo všeobecnom správnom poriadku (zákon č. 71/1967 Zb.), preto by ju mal mať priamo v zákone o ÚP.
10. Vzťah plánovacej zmluvy k územnoplánovacím rozhodnutiam
Téza č. 8 navrhovanej vyhlášky k zákonu o ÚP naznačuje, že vzťah k územnoplánovacím rozhodnutiam bude osobitne riešený.
Tu je kľúčový český model: § 130 ods. 9 NSZ ustanovuje, že stavebný úrad v konaní o povolení zámeru nepríhliada k námietkam a odvolaniam v rozsahu odporujúcom zneniu plánovacej zmluvy. Plánovacia zmluva nadobúda priamy účinok v správnom konaní a obec sa nemôže ex post stavať proti zámeru, na ktorý sa olánovacou zmluvou zaviazala. Súčasne sa plánovacia zmluva považuje za súčasť žiadosti o povolenie zámeru.
Slovenský návrh túto väzbu na konanie o stavebnom zámere v stavebnom zákone nemá. Bez nej územnoplánovacia zmluva stratí podstatnú časť svojej vynútiteľnosti — investor sa v konaní o stavebnom zámer nemôže dovolávať toho, že obec sa v zmluve zaviazala k určitému postupu.
AmCham Slovakia pomenoval problém – chýbajúce prepojenie medzi tromi nástrojmi (poplatok za rozvoj — zmluva o spolupráci podľa § 10 zákona č. 447/2015 Z. z. — územnoplánovacia zmluva):
„V dôsledku absencie prepojenia územnoplánovacích zmlúv na stavebný zámer a proces výstavby sa nevyriešia aplikačné problémy so zmluvami o spolupráci, ktoré obce uzatvárajú so stavebníkmi v štádiu vydávania záväzných stanovísk k stavebnému zámeru. Uzatvorenie zmlúv o spolupráci predpokladá aj Zákon o miestnom poplatku za rozvoj, avšak tieto zmluvy nie sú v právnom poriadku dostatočne upravené. Odporúčame rozšíriť úpravu predmetu územnoplánovacích zmlúv spôsobom, aby bolo možné upraviť aj právne vzťahy medzi obcami a stavebníkmi, ktoré sa v súčasnosti upravujú zmluvami o spolupráci aj podľa Zákona o miestnom poplatku za rozvoj.“
Slovensko zaviedlo barter podľa § 10 zákona č. 447/2015 Z. z. (zmluva o spolupráci pri investícii poplatníka), nový § 4 ods. 6 zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení (verejnoprávna opora pre dohody o spolupráci) a teraz pripravuje § 35a zákona č. 200/2022 Z. z. (územnoplánovacia zmluva).
Tri nástroje, tri zákony, no žiaden z nich systémovo nerieši, kedy sa použije ktorý, aké sú vzájomné započítania a aká je nadväznosť na konanie o stavebnom zámere podľa zákona o ÚP.
AmCham túto medzeru identifikovala mimoriadne presne a jej pripomienka by sa mala stať podkladom pre súbežnú novelizáciu všetkých troch zákonov, nielen pre kozmetickú úpravu jedného z nich.
11. Transparentnosť a zverejňovanie
Návrh § 35a ods. 3 (register územnoplánovacích zmlúv) a téza č. 9 vyhlášky k územnoplánovaecj zmluve (návrh IUR – zverejnenie 15 dní pred schválením) riešia transparentnosť proceduralne.
Český model však ide ďalej — transparentnosť sa zabezpečuje aj cez tzv. zásady spolupráce s investormi prijaté zastupiteľstvom (česká prax: zásady prijali Praha, Plzeň, Brno, Hradec Králové, Pardubice, Liberec, Příbram a desiatky ďalších miest), ktoré obsahujú vzorové zmluvy a tarifné tabuľky.
Bez zásad spolupráce zostáva každá zmluva ad hoc dohodou. Slovenský návrh vyhlášky síce predpokladá, že tarify a obsah môžu byť spresnené VZN-om obce, ale neprikazuje to. To znamená, že malé obce, ktoré nebudú mať kapacitu prijať vlastné VZN, sa ocitnú bez metodického rámca.
12. Zmena, zánik a následky porušenia
Téza č. 10 navrhovanej vyhlášky k územnoplánovacím zmluvám.
České riešenie (a vzor HMP) operuje s týmito inštitútmi:
- zmluvná pokuta za porušenie zásadných smluvných povinností,
- zesplatnenie nefinančného plnenia (premena na finančné plnenie pri prodlení),
- zabezpečenie záväzku záložným právom, vecným bremenom, zákazom scudzenia/zaťaženia, prípadne notárskou zápisnicou s priamou vykonateľnosťou,
- taxatívne dôvody pre výpoveď zmluvy a povinnosť obce vrátiť už poskytnuté plnenie pri zániku zmluvy z dohodnutých dôvodov,
- zákaz zmeny zmluvy zo strany investora vo zmysle § 165 ods. 1 českého správneho poriadku (inštitút prieskumu, ktorý náš právny poriadok nepozná).
Posledný bod (zákaz iniciovať prezkum) je v Česku problematický a často kritizovaný, no z hľadiska právnej istoty obe strany ho považujú za nevyhnutný. Slovenský zákonodarca by mal túto otázku adresovať — bez nej môže ktorýkoľvek vlastník susedného pozemku napadnúť zmluvu podnetom prokurátora.