Nový zákon o výstavbe si dal za úlohu:
- upraviť vzťahy v stavebníctve podľa reálnych procesov na stavbe, a zároveň
- skrátiť proces získania stavebného povolenia a výstavby.
Nový zákon o výstavbe zrušil „inštitút zmeny stavby pred dokončením“, z časti ho nahradil inštitútom „zmeny rozhodnutia o povolení stavby“, ktoré je možné iba z 5 dôvodov: (i) zmenu stavebníka, (ii) predĺženie platnosti rozhodnutia, (iii) zmenu lehoty výstavby, (iv) doplnenie stavebného zámeru líniovej stavby o podzemné vedenie verejnej elektronickej komunikačnej siete, alebo (v) skutočnosť, na základe ktorej bolo rozhodnutie o stavebnom zámere alebo záväzné stanovisko, ktoré bolo podkladom pre rozhodnutia o stavebnom zámere, zrušené súdom.
Beriem na vedomie, že tento inštitút sa zneužíval.
Beriem na vedomie, že ak dôjde k významnej zmene, nemá sa táto zmena „zlegalizovať“ cez inštitút zmeny stavby pred dokončením, ale ide o nový stavebný zámer.
V praxi však dochádza k zmene stavby na dennom poriadku a nemusí ísť pritom o zneužívanie práva.
Zmluvným štandardom je, že predmet diela je definovaný buď projektovou dokumentáciou alebo požiadavkami objednávateľa a predmet diela sa môže upraviť v dôsledku zmluvou predpokladaného výskytu udalostí, napríklad nepredvídateľných okolností, alebo na základe variácie.
Variáciu treba považovať za takú zmenu, ktorá nemení pôvodný rozsah predmetu diela, iba ho upravuje o nevyhnutnú zmenu, bez ktorej by nemohol byť daný predmet diela realizovaný. Tu je tiež nevyhnutné zdôrazniť, že ak sa vyskytnú zmenené okolnosti na stavbe, niekedy je lacnejšie alebo rýchlejšie zmeniť projekt, ako stavbu realizovať podľa pôvodného návrhu. Ak objednávateľ nedá súhlas na variáciu, musí ísť zhotoviteľ podľa pôvodného nezmeneného projektu, ale, spravidla si môže nárokovať všetky sťažené dodatočné náklady. Rozumný objednávateľ však vyhovie návrhu zhotoviteľa na variáciu a túto mu povolí aj so zmenou projektu. Zhotoviteľ nesmie realizovať variáciu bez pokynu/súhlasu objednávateľa a teda ak by aj chcel ísť rozumnejšou cestou, bude porušovať zmluvu, pretože nestavia podľa schváleného projektu.
Takýchto zmien na stavbe nie je málo.
Beriem na vedomie, že riadiaci orgán pri EŠIF alebo aj ministerstvo pri stavbe považovanej za verejnú prácu, na ktorú sú použité verejné prostriedky, vyžaduje štúdiu uskutočniteľnosti, z ktorej by mala vzísť aj potreba vykonať nevyhnutné prieskumy a teda, nemalo by dôjsť k nepredvídateľným okolnostiam.
Ak sa ukáže, že nepredvídateľným okolnostiam mohol predísť prieskum, spravidla bude riadiaci orgán považovať výdavok na takúto zmenu za neoprávnený náklad, a to ešte bude investor rád, ak nedôjde ku korekciám.
V tomto smere som rád, že nový zákon o výstavbe pri vyhradených stavbách prikazuje aj prieskumy – hydrogeologický, inžiniersko-geologický. To bude tiež zaujímavé, pretože doteraz bol problém so zlým projektom aj to, že objednávateľ nemal peniaze na projekt a tam šetril ako sa dalo a kázal projektantovi vypracovať projekt bez prieskumu, čo bol problém a projektant si isto dal plno disclaimerov, aby sa vyhol zodpovednosti.
Nový zákon o výstavbe posilňuje zodpovednosť účastníkov na stavbe. Kým v starom stavebnom zákone mohol byť sankcionovaný zhotoviteľ a stavebník, po novom sa ide na stavebného dozora a stavbyvedúceho.
Nový zákon o výstavbe považuje zmenu, ktorá by bola v rozpore s pripomienkami dotknutých orgánov a dotknutých osôb za zmenu, ktorú nie je možné akceptovať a je potrebné podať nový stavebný zámer. Viď ustanovenie § 31 ods. 6 nového zákona o výstavbe, ktorý znie:
„Ak ide o zmenu stavebného zámeru ešte neskolaudovanej stavby, ktorá je veľkého rozsahu, je podstatnou odchýlkou od overeného projektu stavby alebo zmenou technického riešenia, ktorým dôjde k zmene stavebného zámeru a potrebe vydania nových záväzných stanovísk, stavebník je povinný vypracovať nový stavebný zámer a požiadať o nové rozhodnutie o stavebnom zámere. Za zmenu stavebného zámeru sa považuje vždy taká zmena, ktorá si vyžaduje posúdenie vplyvov na životné prostredie. Ak nastanú pochybnosti, stavebný úrad určí, či ide o zmenu stavebného zámeru alebo o zmenu projektu stavby.“
Podľa § 41 ods. 9 nového zákona o výstavbe: „Vyvolané zmeny malého rozsahu, nepodstatné odchýlky od projektu stavby a zmeny technického riešenia, ktoré spĺňajú podmienky záväzných stanovísk vydaných k rozhodnutiu o stavebnom zámere a ktoré nie je potrebné overovať v priebehu výstavby, je potrebné zaznamenať v stavebnom denníku a v realizačnej dokumentácií ku kolaudácii stavby.
Zmeny, ktoré nebudú významné, teda také, podľa ktorých by sa išlo na nový stavebný zámer alebo tie, ktoré sú definované podľa § 41 ods. 9 bude možné zhotovovať až po overení projektu stavby alebo jeho časti, ktorá je dotknutá vyvolanými zmenami.
Takže ak máte zmenu, buď začnete od znova, alebo požiadate o zmenu rozhodnutia o povolení stavby, alebo zmeníte projekt a požiadate o overenie a potom realizujete zmeny. Koľko bude trvať tento postup si neodhadujem predpokladať.
Podľa § 11 je nepovolená stavebná práca taká práca, ktorá je v rozpore s overeným projektom stavby. Stavebný dozor aj stavbyvedúci za toto zodpovedajú.
Zmluvné strany zmluvy o dielo sú však objednávateľ a zhotoviteľ, som zvedavý ako sa bude riešiť variácia na stavbe medzi projektantom, zhotoviteľom, objednávateľom, stavebným dozorom, stavbyvedúcim a stavebným úradom.
Lehota na overenie stavebného projektu je 30 dní.
Skúste sa zamyslieť, koľko krát ste menili projekt na stavbe? Viete bez pochybností povedať, že zmena projektu sa nedotýka požiadaviek záväzných stanovísk? Ak áno, potom nie je problém, zmena sa vyznačí do denníka a do projektu skutočného vyhotovenia pri kolaudácii.
Inak je potrebné každú zmenu projektu znova overovať, a to predĺži stavbu.
Ešte by som zdôraznil, že zmena lehoty výstavby je považovaná za zmenu rozhodnutia o povolení stavby. Ak teda aj nie je potrebné iniciovať zmenu rozhodnutia o povolení stavby alebo žiadať o overenie projektu stavby po zmene, celkom isto takáto zmena môže mať vplyv na lehotu výstavby, teda je nakoniec potrebné iniciovať konanie na stavebnom úrade. Poznám stavby a viem, že sa ešte stále nepoužívajú na stavbách harmonogramy s kritickou cestou. To znamená, že ak nemáte funkčný harmonogram, môžete len perspektívne predpokladať, že lehotu výstavby nespĺňate. Ak vidíte, že lehotu výstavby nestíhate, mali by ste požiadať o zmenu rozhodnutia o povolení stavby. Bude o tom vedieť aj objednávateľ? Už vidím ako sa bude o túto zmenu žiadať deň pred pôvodne plánovanou lehotou výstavby? Aký to bude mať dopad iniciovanie tejto zmeny v konaní na zmluvné vzťahy? Mohlo sa do zákona uviesť, že ak sa strany nedohodnú na novej lehote výstavby do uplynutie pôvodnej lehoty výstavby, bude mať právo zhotoviteľ dokončiť stavbu v čase primeranom okolnostiam na stavbe a objednávateľ nebude mať právo ukladať zmluvnú pokutu za omeškanie, mohla sa teda zaviesť do praxe teória „time at large“.
Uvidíme ako si tieto nové vzťahy zo zákona sadnú v praxi. V každom prípade je potrebné tieto skutočnosti zohľadňovať aj pri úprave vzájomných zmluvných vzťahoch na stavbe a uvedomiť si, že nový zákon o výstavbe ako verejná norma je svojim spôsobom kogentná. Stavebný dozor a stavbyvedúci môžu byť opatrní a nemusia sa stotožniť s názorom projektového manažéra alebo štatutára zhotoviteľa a investora.
Chceli sme odstrániť duplicitné úkony, avšak kontrolu vynaložených prostriedkov, kontrolu lehoty výstavby, kontrolu zmien, atď. stráži aj zákon o verejných prácach a aj riadiace orgány. Ak sa napr. kvôli zmene čerpá rezerva, alebo predlžuje lehota výstavby, objednávateľ oznamuje zmenu aj podľa zmluvy o poskytnutí NFP. Myslím si, že duplicitu procesov pre stavebníkov sme celkom neodstránili, je škoda, že sa nový zákon o výstavbe sa tajne varil v kuchyni dakoho, kto si myslí, že to vie najlepšie sám.
Nechcem povedať, že zmenu (či už významnú, alebo nevýznamnú) je jednoduché normatívne nastaviť a ani kritizovať snahu o nový zákon o výstavbe, len väčšia diskusia s odborníkmi mohla prospieť lepšiemu zákonu.
